W przypadku niewykonania przez wykonawcę zobowiązania wynikającego z umowy o roboty budowlane inwestor (zamawiający), który nie odstąpił od umowy, może dochodzić od wykonawcy naprawienia szkody na zasadach ogólnych (art. 471 K.c.), a należne mu na tej podstawie odszkodowanie nie jest ograniczone do wartości zadatku lub jego podwójnej wysokości.

Sąd Najwyższy rozstrzyga
W tej problematyce prawnej w związku z występującymi w tej materii sporami ukształtowało się orzecznictwo Sądu Najwyższego. Ważna w tym kontekście np. uchwała Sądu Najwyższego z 25 czerwca 2009 roku (III CZP 39/09).

Powstała ona na bazie sporu, w którym powód domagał się zasądzenia od pozwanego pewnej kwoty tytułem odszkodowania za niewykonanie umowy, na podstawie której pozwany zobowiązał się do wybudowania, a następnie przeniesienia na rzecz powoda własności domu jednorodzinnego.

Stan faktyczny i prawny sprawy wyglądał następująco.

Wyrokiem z 15 grudnia 2008 roku Sąd Okręgowy oddalił powództwo, uznając, że powodowi przysługiwało roszczenie odszkodowawcze z tytułu niewykonania umowy przez pozwanego, jednak w sytuacji, gdy strony ustanowiły zadatek mający zabezpieczać należyte wykonanie umowy, roszczenie odszkodowawcze powoda ogranicza się do możliwości żądania zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Wobec tego, że pozwany zwrócił powodowi zadatek w podwójnej wysokości, powództwo według sądu należało oddalić, ponieważ w sytuacji, gdy w umowie ustanowiono zadatek, odpowiedzialność za jej niewykonanie lub nienależyte wykonanie na zasadach ogólnych (art. 471 i nast. K.c.) jest wyłączona.

Wątpliwości w tej sprawie skłoniły Sąd Apelacyjny rozpoznający apelację powoda do przedstawienia tego zagadnienia prawnego Sądowi Najwyższemu.

Sąd Najwyższy przypomniał, że
w doktrynie i orzecznictwie problem ten od dawna wywołuje spory, przeważa jednak stanowisko, że ustanowienie zadatku, zgodnie z art. 394 K.c., uprawnia stronę wyłącznie do wykonania uprawnień określonych w tym przepisie. W konsekwencji ustanowienie zadatku wyłącza możliwość (gdy umowa została niewykonana) dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych lub prowadzi do tego, że strona nie może żądać odszkodowania przewyższającego wysokość zadatku, albo gdy sama go dała – jego podwójnej wysokości.

Sąd Najwyższy uznał, że art. 394 §1 K.c. nie może być rozumiany jako przepis szczególny w stosunku do art. 471 i nast. K.c. Określa on skutki zastrzeżenia zadatku na wypadek niewykonania umowy przez jedną ze stron. Chodzi więc o odrębną sankcję, która polega na tym, że druga strona uzyskuje specjalne uprawnienia, gdy umowa nie zostanie wykonana. W razie zastrzeżenia zadatku niewykonanie umowy przez jedną ze stron uprawnia drugą do odstąpienia od umowy bez wyznaczania terminu dodatkowego oraz do zatrzymania zadatku lub żądania sumy dwukrotnie wyższej, jeżeli strona uprawniona sama dała zadatek.

Ten przepis nie wspomina o tym, co ma być przyczyną niewykonania umowy, ale należy uznać, że może chodzić tylko o niewykonanie umowy zależne od strony, która się go dopuściła. Mowa jest w nim o niewykonaniu umowy przez stronę, a nie o niemożności wykonania umowy, na którą strona nie miała żadnego wpływu. Przepis ten zasadniczo różni się od sankcji, jaką przewiduje się w razie niewykonania lub nienależytego wykonania umowy przez jedną ze stron.

Odpowiedzialność za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania przewidziana w art. 471 i nast. K.c. jest odrębną regulacją, która może wchodzić w grę w przypadku każdego zobowiązania, nie dotyczy więc ona, jak sankcja określona w art. 394 § 1 K.c., tylko zobowiązania, w którym przewidziano zadatek.

Należy zwrócić uwagę na to, że na
podstawie art. 471 K.c. dłużnik odpowiada nie tylko w razie niewykonania, ale również w przypadku nienależytego wykonania umowy. Zasadnicze znaczenie dla tej odpowiedzialności ma przy tym to, czy niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania wyrządziło szkodę drugiej stronie (wierzycielowi), brak natomiast podstaw, aby możliwość odstąpienia od umowy przewidzianą w art. 394 §1 K.c. uzależniać od tego, czy uprawniony poniósł szkodę.

Zadatek a kara umowna
Istotnie różnią się także instytucje zadatku i kary umownej. Wprawdzie obie są dodatkowymi zastrzeżeniami umownymi, ale wykazują daleko idące odrębności.

Kara umowna jest modyfikacją odpowiedzialności przewidzianej w art. 471 K.c.; jest to zryczałtowane odszkodowanie, które strony mogą przewidzieć na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego.

Możliwość zastrzegania zadatku, inaczej niż kary umownej, nie jest ograniczona tylko do zobowiązań niepieniężnych. Przepis art. 394 §1 K.c. przewiduje odrębne od określonych w art. 471 i nast. K.c. uprawnienie, z którego jedna strona może skorzystać tylko w razie niewykonania umowy przez drugą stronę; brak wobec tego podstaw do uznania, że zastępuje ono lub modyfikuje odpowiedzialność przewidzianą w art. 471 i nast. K.c.

Chociaż kwota zadatku, podobnie jak kara umowna, ma także rekompensować stronie uprawnionej do odstąpienia od umowy ewentualną szkodę, jaką poniosła ona z tego tytułu, to regulacja obu instytucji jest inna. Celem zadatku jest stymulowanie strony do wykonania umowy. Zatem gdy umowa nie zostanie wykonana przez jedną ze stron, druga ma ułatwiony sposób doprowadzenia do zniweczenia więzi prawnej łączącej strony. W art. 394 §1 K.c. nie ma więc żadnej wzmianki na temat relacji pomiędzy kwotą zadatku a szkodą, jaką może ponieść strona, która od umowy odstępuje.

Inaczej jest w przypadku kary umownej; art. 484 K.c. wyraźnie wskazuje na to, że kara umowna należy się bez względu na wysokość poniesionej szkody. Wynika też z niego jednoznacznie zakaz żądania odszkodowania przenoszącego wysokość kary umownej, który strony mogą jednak uchylić, wprowadzając do umowy stosowne postanowienie.

Nie ma też powodów, aby osoba, której interes został naruszony przez niewykonanie umowy, miała być pozbawiona możliwości wyboru między tymi wyraźnie przyznanymi w ustawie uprawnieniami. Powinna ona mieć możliwość jak najlepszej ochrony i dokonania wyboru jednej z możliwości: jeżeli szkoda, którą poniosła, zostanie zrekompensowana zadatkiem, skorzysta z uprawnienia przewidzianego w art. 394 §1 K.c., natomiast, gdy w związku z niewykonaniem zobowiązania poniesie szkodę, której zadatek nie rekompensuje, przysługuje jej prawo do odszkodowania na zasadach przewidzianych w art. 471 i nast. K.c.

Uznanie, że w razie zastrzeżenia zadatku nie ma możliwości żądania odszkodowania na zasadach ogólnych, pozbawiałoby uprawnionego uprawnienia, jakie ma każdy wierzyciel w razie niewykonania umowy.

Taka interpretacja przepisów o zadatku dokonana przez Sąd Najwyższy wzmacnia ochronę interesów stron umowy. Stwarza w razie niewykonania umowy przez jedną z nich, w zależności od tego, co jest lepsze dla ochrony jej uzasadnionego interesu, możliwość skorzystania z uprawnienia przewidzianego w art. 394 §1 K.c. lub żądania odszkodowania na zasadach ogólnych. 

Odpowiadała Łucja Lapierre