Podane wskaźniki cenowe nie zawierają kosztów: zakupu i zagospodarowania działki, przyłączy, dokumentacji projektowej, nadzoru inwestorskiego i autorskiego, obsługi kredytu, marży dewelopera oraz kosztów wykończenia mieszkań w zakresie realizowanym indywidualnie przez ich nabywców (posadzek, okładzin ściennych w łazienkach i kuchniach, stolarki drzwiowej wewnętrznej, „białego montażu”, mebli kuchennych, końcowego malowania mieszkań).

Duże zróżnicowanie wskaźników cenowych wynika przede wszystkim z zastosowanych rozwiązań projektowych w zakresie konstrukcji budynku oraz ze standardu wykończenia elewacji, przestrzeni wspólnych oraz mieszkań (w zakresie umowy ze spółdzielnią lub deweloperem).

Omawiane tutaj dwa budynki mają garaże podziemne – budynek „standardowy” garaż jednokondygnacyjny, a apartamentowiec garaż dwukondygnacyjny wykonany w technologii ścian szczelinowych, co podraża koszt budowy 1 m² p. u., lecz jest niezbędne w przypadku realizacji tego typu obiektów w warunkach gęstej zabudowy. Również inne rozwiązania konstrukcyjne mają znaczny wpływ na różnicę w wysokości wskaźników cenowych. Apartamentowiec to obiekt o zróżnicowanej wysokości od 5 do 10 kondygnacji nadziemnych, z płaskimi dachami w układzie „odwróconym” wykorzystywanymi jako tarasy, wykończone płytkami chodnikowymi, kostką drogową betonową, płytkami gresowymi lub deskami z drewna egzotycznego. Budynek „standardowy” ma tylko 5 kondygnacji nadziemnych i dach o konstrukcji drewnianej z pokryciem z blachodachówki. Inne elementy mające wpływ na wysokość wskaźników cenowych to przede wszystkim standard wykończenia elewacji i przestrzeni wspólnych budynków. W budynku „standardowym” zastosowano w 95% stolarkę zewnętrzną z PVC, natomiast w apartamentowcu wysokiej jakości stolarkę drewnianą (40%) oraz stolarkę aluminiową (60%). Elewacje w budynku „standardowym” to tynk mineralny cienkowarstwowy na ociepleniu ze styropianu. W apartamentowcu elewacje są zróżnicowane, częściowo wykonane z tynku mineralnego malowanego farbą silikonową, na ociepleniu ze styropianu w niskich partiach budynku oraz z wełny mineralnej w partiach wysokich. Część elewacji w postaci okładziny z cegły betonowej elewacyjnej mocowanej systemowo do ściany konstrukcyjnej, ocieplenie z wełny mineralnej. Ważną pozycją w koszcie elewacji apartamentowca stanowią balustrady szklano-metalowe oraz szklane przepierzenia na balkonach i tarasach.

Podane wskaźniki cenowe są miarodajne do celów planowania kosztów wybudowania obiektu przez dewelopera czy spółdzielnię mieszkaniową – pod kątem ustalenia sposobu finansowania inwestycji np. uzyskania kredytu z banku, dla określenia wartości „odtworzeniowej” obiektu dla potrzeb jego ubezpieczenia itp.. Są również wykorzystywane przez ośrodki zajmujące się badaniami statystycznymi.

Wskaźniki te nie powinny jednak być „bezpośrednio” wykorzystywane do celów porównywania kosztów budowy 1 m² p. u. mieszkań, które funkcjonują w ofertach deweloperów czy spółdzielni mieszkaniowych.

Oprócz aspektów wymienionych na początku, które różnią wskaźniki SEKOCENBUD od wskaźników podawanych przez deweloperów, należy także powiedzieć o formułach sprzedaży mieszkań stosowanych obecnie przez deweloperów, które również uniemożliwiają „proste” porównanie wskaźników z systemu SEKOCENBUD ze wskaźnikami rynkowymi. Kiedyś w cenie 1 m² mieszkania uwzględniony był również koszt komórki lokatorskiej przynależnej do mieszkania, a garaży podziemnych w obiektach mieszkalnych raczej nie budowano. Obecnie deweloperzy miejsca parkingowe w garażu podziemnym i komórki lokatorskie (schowki) sprzedają najczęściej oddzielnie, dlatego aby zapewnić porównywalność wskaźników cenowych należy w przykładowych obiektach elementy te wydzielić z kosztów obiektów i wyliczyć wskaźniki cenowe za 1 m² p.u. mieszkania nieobciążone już kosztem tych elementów.

Wyliczenie „rzeczywistego” kosztu wykonania miejsca garażowego jest możliwe jedynie w sposób przybliżony – przy przyjęciu pewnych założeń ale tak wyliczona cena może znacznie różnić się od oczekiwań rynku. W praktyce cena miejsca parkingowego w garażu podziemnym często w żaden sposób nie jest powiązana z kosztami wybudowania tego miejsca, a jest jedynie wynikiem równoważenia popytu i podaży na nie, w konkretnej lokalizacji budynku. Według informacji dostępnych w serwisach internetowych deweloperów i agencji nieruchomości cena za miejsce parkingowe w garażu podziemnym kształtowała się w 2012 r. na poziomie od 10 tys. zł do 60 tys. zł, ceny najwyższe dotyczą obiektów realizowanych w ścisłych centrach Krakowa, Warszawy czy Łodzi. Przyjmując do obliczeń uśrednioną cenę 27 tys. zł, po pomniejszeniu jej o podatek VAT i udział z tytułu kosztów inwestycyjnych dodatkowych (udział w gruncie jest rozdzielany raczej na mieszkania) otrzymamy cenę za miejsce garażowe na poziomie ok. 22,7 tys. zł. Wyliczona na podobnej zasadzie cena za schowek o powierzchni średnio – 1,63 m² kształtuje się na poziomie 3,3 tys. zł. Po uwzględnieniu tych parametrów wskaźniki cenowe za 1 m² powierzchni użytkowej mieszkania w stanie deweloperskim wynoszą - 2 562 zł w budynku „standardowym” i 4 129 zł w apartamentowcu, a po doliczeniu kosztów inwestycyjnych dodatkowych oraz podatku VAT, odpowiednio 3 044 zł oraz 4 906 zł.

Aby wskaźniki te były w pełni porównywalne z ofertami deweloperów należałoby jeszcze doliczyć koszty przypadające na 1 m² powierzchni mieszkania z tytułu zakupu i zagospodarowania działki, wykonania przyłączy do budynku oraz element który wzbudza często dużo emocji – marżę dewelopera.

Według informacji SEKOCENBUD – Biuletyn Cen Obiektów Budowlanych BCO
komentarz – ekspert SEKOCENBUD Andrzej Wypych