Poszukując odpowiedzi na te i pochodne pytania autor, będzie odnosił się głównie do praktyki i doświadczeń nabytych podczas odbiorów i sporów z nimi związanych, a ponadto zostaną przywołane podstawowe regulacje związane z odbiorem robót, zapłatą za nie i rozpoczęciem użytkowania.

Dlaczego odbiór robót może być kłopotliwy?

Są co najmniej dwie przyczyny, które powodują spory podczas odbioru robót, a mianowicie (i) nieprecyzowany wcześniej zakres prób poprzedzających wydanie protokołu odbioru końcowego robót oraz (ii) oczekiwanie inwestora, że odbiór zostanie przeprowadzony w chwili ukończenia wszystkich robót i usunięcia w nich wszystkich wad.

Z pierwszym przypadkiem spotkamy się w sytuacji kiedy umowa nie precyzuje jaki zakres prób należy przeprowadzić i jakim rezultatem winny być zakończone. Informacji o próbach zwykle szukamy w specyfikacjach technicznych wykonania i odbioru robót. Określenie zakresu prób końcowych na etapie sporządzania specyfikacji technicznych wymaga specjalistycznej wiedzy technicznej, a w szczególności wiedzy o metodach badawczych/testowych, które należy przeprowadzić aby uznać, że roboty są ukończone zgodnie z umową. W praktyce spotykamy się niezwykle często z sytuacją kiedy program badań i testów jest uzgadniany pomiędzy stronami tuż przed ich rozpoczęciem albo nawet w trakcie prób. W przypadku obiektów złożonych dopuszcza się zaprojektowanie elementów prób końcowych w toku realizacji robót, jak np. projekt rozruchu technologicznego lecz ta sytuacja dotyczy najczęściej umów typu „zaprojektuj i wybuduj”.

Z drugim przypadkiem mamy do czynienia, kiedy w umowie został zawarty warunek stanowiący, że roboty mogą być odebrane jedynie po ukończeniu wszystkich robót i usunięciu wszelkich wad. Intencje inwestora są oczywiste i zrozumiałe. Każdy inwestor chciałby przejąć obiekt budowlany bez wad w idealnym stanie technicznym. I tu praktyka wskazuje, że taka sytuacja jest po prostu niemożliwa. Nie jest wykonalnym, aby odbiór został dokonany dopiero kiedy wszystkie usterki zostaną usunięte. Pozostaje pytanie kiedy można dokonać odbioru końcowego? Odpowiedź na to pytanie można znaleźć w licznym orzecznictwie w tym zakresie. Ale zanim o tym kilka aspektów dotyczących samego zakończenia budowy.

Kiedy roboty należy uznać za zakończone?

Ustawa Prawo budowlane nie definiuje pojęcia zakończenia budowy. W orzecznictwie wskazuje się, że w sensie techniczno-budowlanym można mówić o zakończeniu budowy obiektu budowlanego, gdy odpowiada on warunkom, jakie przewiduje Prawo budowlane po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy. Obiekt powinien być w takim stanie, by mógł zostać przeprowadzony jego odbiór i by można było przekazać go do normalnej eksploatacji i użytkowania (zob. wyrok NSA z dnia 20 czerwca 1996 r., sygn. akt SA/Wr 2735/95).

O zakończeniu budowy w rozumieniu ustawy Prawo budowlane świadczy spełnienie przez inwestora warunków przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego, a w szczególności złożenia zawiadomienia, o jakim mowa w art. 54 Prawa budowlanego, względnie wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie z art. 55 tej ustawy, co oznacza jednocześnie zakończenie inwestycji (zob. np. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 8 września 2010 r. I SA/Kr 673/10). Zdaniem Sądu, skoro do użytkowania obiektu budowlanego można przystąpić po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy (jeżeli nie wniesie on w odpowiednim terminie sprzeciwu), to w sensie techniczno-budowlanym można mówić o zakończeniu budowy gdy obiekt budowlany odpowiada wymogom, jakie przewiduje ustawa Prawo budowlane przy zawiadomieniu ww. organu o zakończeniu budowy (art. 57 Prawa budowlanego). Obiekt powinien być bowiem w takim stanie, by można było przekazać go do normalnej eksploatacji i użytkowania.

W dotychczasowym orzecznictwie Naczelny Sąd Administracyjny wielokrotnie podkreślał, że do uznania, iż budowa budynku została zakończona nie jest niezbędne dopełnienie wymogów przewidzianych w prawie budowlanym, bo zakończenie budowy jest wynikiem faktycznego rozpoczęcia użytkowania budynku lub jego części przed jego ostatecznym wykończeniem, a więc uzależnione jest od faktu zakończenia prac związanych ze wznoszeniem obiektu budowlanego, lub od rozpoczęcia jego użytkowania przed ostatecznym zakończeniem robót (por. wyrok WSA w W-wie z 23 lutego 2005 r., sygn. akt III SA/Wa 1835/04; wyrok NSA z 10 marca 2006 r., sygn. akt II OSK 625/05).

Jak widać z powyższego, niezwykle istotnym staje się określenie warunków, które należy spełnić, tj. zakres prób i testów, niezbędnych do przeprowadzenia aby kierownik budowy mógł złożyć oświadczenie o zakończeniu budowy.

Zgłoszenie obiektu do użytkowania.

Z art. 54 Prawa budowlanego wynika, że inwestor, który wybudował na podstawie pozwolenia na budowę obiekt budowlany, powinien zawiadomić organ administracji architektoniczno-budowlanej o zakończeniu budowy. Dokumenty niezbędne do załączenia do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego określa art. 57 ust. 1-3 Prawa budowlanego. W tym przepisie stwierdza się m.in., że do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego inwestor obowiązany jest dołączyć oryginał dziennika budowy, oświadczenie kierownika budowy o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także - w razie korzystania - ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu. Do zawiadomienia powinno zostać dołączone oświadczenie kierownika o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem, warunkami pozwolenia na budowę, przepisami i obowiązującymi polskimi normami. Należy podkreślić, iż z pewnością zakończenie budowy nastąpi, gdy zostało złożone zawiadomienie o zakończeniu budowy spełniające ww. warunki. (Komentarz do art. 6 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Dudar G. Etel L. Presnarowicz S. wyd. LEX).

W świetle zaś art. 59 ust. 1 Prawa budowlanego właściwy organ wydaje pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego po protokolarnym stwierdzeniu na miejscu budowy: zgodności wykonania obiektu z warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu oraz warunkami pozwolenia na budowę, uporządkowania terenu budowy. Oznacza to, że pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego może być wydane dopiero po protokolarnym stwierdzeniu na miejscu budowy: zgodności wykonania obiektu z warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu oraz warunkami pozwolenia na budowę, ponadto uporządkowania terenu budowy. Przed oględzinami budowy nie ma możliwości uznania, że istnieje prawo inwestora do użytkowania obiektu.

W art. 59 ust. 3 został określony przypadek wydania przez właściwy organ nadzoru budowlanego pozwolenia na użytkowanie pomimo niewykonania części robót wykończeniowych, lub innych robót budowlanych związanych z konkretnym obiektem budowlanym. W takiej sytuacji organ ten może wydać pozwolenie na użytkowanie, gdy stwierdzi, że obiekt budowlany spełnia warunki uzasadniające jego wydanie pomimo niewykonania robót. Wydając to pozwolenie, organ może określić termin ich wykonania. W takiej sytuacji, jeżeli inwestor nie zrealizuje tych robót w wyznaczonym terminie, właściwy organ nadzoru budowlanego, który wydał decyzję w pierwszej instancji, powinien stwierdzić jej wygaśnięcie na podstawie art. 162 § 1 pkt 2 k.p.a. Należy przyjąć, że uchylenie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, lub stwierdzenie jej wygaśnięcia umożliwia odpowiednie zastosowanie art. 51 Prawa budowlanego. (por. Prawo budowlane. Komentarz., red. Z. Niewiadomski, C.H. Beck. 2 wydanie, Warszawa 2007, s. 578).

Wykładnia powyższych przepisów prowadzi zatem do wniosku, iż istnieje możliwość udzielenia pozwolenia na użytkowanie części budynku w sytuacji niewykonania wszystkich robót wykończeniowych, lub innych robót budowlanych związanych z obiektem. Nie ulega wątpliwości, iż decyzja udzielająca pozwolenie na użytkowanie potwierdza zakończenie budowy budowli, budynku lub ich części i świadczy, iż obiekty te znajdują się w stanie technicznym odpowiednim do wykorzystania ich zgodnie z przeznaczeniem, pomimo nawet niewykonania części robót wykończeniowych lub innych robót budowlanych.

Kiedy powstaje zobowiązanie do zapłaty wynagrodzenia za wykonane roboty?

Roszczenie wykonawcy o zapłatę wynagrodzenia powstaje z chwilą zrealizowania przedmiotu umowy i oddania go, a zatem wykonania zobowiązania niepieniężnego, rodzącego po stronie zamawiającego obowiązek odebrania wykonanych robót. Zasada powiązania warunku powstania obowiązku zapłaty wynagrodzenia z przyjmowaniem wykonanych robót wynika z art. 647 i 654 k.c.

Co jest istotne i staje się często powodem sporów - stwierdzenie istnienia wad robót przy ich odbiorze. Jednak nie w każdym przypadku rodzić będzie skutki niewykonania zobowiązania, a co za tym idzie, niepowstania zobowiązania do zapłaty.

Wykonanie robót z wadami może być równoznaczne albo z niewykonaniem zobowiązania, albo z nienależytym wykonaniem zobowiązania. Z niewykonaniem zobowiązania mamy do czynienia wówczas, gdy objęte umową świadczenie nie zostanie w ogóle spełnione, albo ma wady istotne.

Za wady istotne należy przyjąć takie, które uniemożliwiają użytkowanie obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem/z celem umowy albo nie spełniające cech wyraźnie wymienionych w umowie, a które znacząco zmniejszają wartość obiektu. Przykładem może być zaniżenie skrajni pionowej bądź poziomej obiektu, co uniemożliwia wjazd pojazdów o standardowych gabarytach lub nieosiągnięcie parametrów technologicznych obiektu, które są wymagane odrębnymi przepisami.

Natomiast pozostałe wady, świadczą tylko o nienależytym wykonaniu zobowiązania. Jedynie wady istotne uzasadniają odmowę odbioru robót, lub odstąpienie od umowy, a co za tym idzie rzutują na kwestie wymagalności roszczenia o wynagrodzenie za wykonane roboty, przy czym zważywszy na charakter robót budowlanych, gdy poszczególne roboty mają charakter robót oddzielnych, uprawnienia te odnoszą się tylko do tej części robót, do których wady się odnoszą.

Wady zaś nieistotne oznaczają wykonanie zobowiązania, ale w sposób nienależyty co do jakości, rzutując na uprawnienie inwestora, który może domagać się ich usunięcia w oznaczonym terminie bądź obniżenia wynagrodzenia. (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 30 marca 2006 r. I ACa 1900/05).

Skrajnym przypadkiem, unikania zapłaty za roboty, lecz niestety coraz częściej spotykanym, jest sytuacja w której inwestor rozpoczął użytkowanie obiektu i nadal odmawia końcowej zapłaty. Rozpoczęcie użytkowania należy traktować jako odebranie robót i akceptację jakości (por. wyrok z dnia 14 września 2005 r. Sądu Apelacyjnego w Szczecinie I ACa 222/05).

Strony przewidują najczęściej formę odbioru w postaci „protokołu odbioru”. Podobne znaczenie ma Świadectwo Przejęcia, o którym mowa w Warunkach Kontraktowych FIDIC. Jeżeli jednak nie dojdzie do sporządzenia takiego dokumentu, to i tak pozostaje po stronie zamawiającego obowiązek zapłaty wynagrodzenia za wykonane roboty, jeżeli umówiony zakres robót został wykonany, zaś zamawiający odmawia sporządzenia protokołu odbioru z uwagi na usterki i wady nieistotne.

Natomiast, protokół taki winien zawierać ustalenia co do zakresu wykonanych robót, ich jakości, ewentualnych stwierdzonych usterek, ich charakteru, wraz z ewentualnym terminem ich usunięcia lub oświadczeniem zamawiającego o wyborze innego uprawnienia przysługującego mu z tytułu odpowiedzialności wykonawcy za wady ujawnione przy odbiorze (por. wyrok SN z 5.03.1997 r. II CKN 28/97, z 7.04.1998 r. II CKN 673/97, z 18.07.2002 r. - IV CKN 1273/00, z 8.01.2004 r. I CKN 24/03).

Podsumowanie

Ilość sporów powstałych w ostatnich latach w związku z procedurami odbioru robót, wskazuje na konieczność zwrócenia uwagi na znaczenie właściwego przygotowania umów w tym zakresie. Rozpoczynając realizację umowy, strony winny znać możliwie precyzyjnie zakres prób końcowych, których pozytywne wykonanie pozwoli uznać roboty za należycie wykonane. Ustalanie zakresu prób, parametrów które mają być spełnione, a nawet sposobu ich przeprowadzenia w końcowym okresie realizacji umowy zawsze będzie prowadziło do napięć i sporów pomiędzy wykonawcą a inwestorem.

Podziękowanie.

W tekście wykorzystano fragmenty „Komentarza. Odbiór robót i użytkowanie obiektu”, czerwiec 2012 oraz „Komentarza, dotyczącego norm prawnych związanych z zakończeniem budowy i użytkowaniem obiektów budowlanych”, marzec 2013 opracowanych przez Zbigniewa Boczka, Euroinstytut.

Niniejszy referat został przedstawiony na Konferencji zorganizowanej przez Sąd Arbitrażowy przy Stowarzyszeniu Inżynierów Doradców i Rzeczoznawców w dniach 27-28 listopada 2014 r. w Warszawie.

Paweł Zejer
Arbiter, Rozjemca, Członek Zarządu SIDiR, Członek Zarządu EFCA