Analizując wątpliwości naszych Abonentów na wstępie musimy przypomnieć generalną zasadę powykonawczego kosztorysowania robót budowlanych, stosowaną w warunkach rynkowych. Z powodu braku ingerencji administracyjnej w obszar ustalania cen robót budowlanych i w konsekwencji braku przepisów prawnych określających metody i podstawy kosztorysowania robót budowlanych, kosztorysy powykonawcze należy sporządzać dla rzeczywiście zastosowanych, przy wykonywaniu wycenianych robót, technologii i sposobów realizacji tych robót. Podstawy kosztorysowania, w tym nakłady rzeczowe wykonanych robót, powinny być określone zgodnie z zasadami ustalonymi przez strony w umowie lub protokole danych wyjściowych do kosztorysowania. Ponadto zwraca się uwagę, że jeżeli w funkcjonującej powszechnie bazie normatywnej nie ma nakładów rzeczowych dla przewidywanej technologii wykonania robót, to uzgodnienia umownego stron wymagają również wszelkie ewentualne kalkulacje indywidualne nakładów rzeczowych oraz przyjęte analogie do technologii ujętych w dostępnych katalogach, stosowane w kosztorysach powykonawczych na prawach kalkulacji indywidualnej. W praktyce bardzo często przy braku w umowie wystarczająco dokładnych i jednoznacznych uzgodnień, strony ustalają podstawy wyceny dopiero na etapie weryfikacji kosztorysu, co wobec mankamentów dostępnej obecnie, nieobowiązującej bazy normatywnej stanowi zwykle przyczynę wielu sporów stron umowy.

W powszechnie dostępnych ogólnobudowlanych katalogach nakładów rzeczowych roboty rozbiórkowe ujęte są w KNR 4-01 „Roboty remontowe budowlane” i w KNR 4-04 „Roboty rozbiórkowe i wyburzeniowe budynków i budowli”. Zakresy stosowania tych katalogów wynikają z założeń ogólnych i szczegółowych w nich zapisanych. I tak w KNR 4-01 podane są nakłady rzeczowe dla rozbiórek częściowych, zwykle wykonywanych ręcznie (z uwagi na konieczność pozostawienia bez uszkodzeń elementów niepodlegających rozbiórce oraz brak warunków techniczno-organizacyjnych do wykorzystywania sprzętu – obiekt może być użytkowany lub zamieszkały w trakcie wykonywania robót remontowych), towarzyszących robotom remontowym i modernizacyjnym realizowanym w budynkach i budowlach.

Natomiast w KNR 4-04 ujęte są nakłady dla robót wyburzeniowych budynków i budowli, rozbiórek całych budynków (budowli) przeznaczonych do likwidacji oraz rozbiórek wyższych kondygnacji remontowanych budynków i budowli, przy założeniu że kondygnacje znajdujące się poniżej kondygnacji rozbieranych nie są zamieszkałe (użytkowane) w trakcie wykonywania robót rozbiórkowych. Nakłady podane w tym katalogu odnoszą się również do rozbiórek starych podłoży, fundamentów, ścian i słupów poniżej poziomu terenu obiektów rozebranych wcześniej (ale tylko powyżej terenu). Przy braku w KNR 4-04 odpowiednich nakładów w kosztorysie należy wykorzystać uzgodnione pomiędzy stronami kalkulacje indywidualne lub analogie nakładów rzeczowych.

W świetle wyżej podanych zakresów stosowania omawianych katalogów, rozbiórki częściowe oraz całych elementów obiektu, stanowiące integralną część robót remontowych lub modernizacyjnych, o ile nie dotyczą one rozebrania całych kondygnacji, należy kosztorysować na podstawie katalogu KNR 4-01 i innych katalogów, w których ujęte są roboty remontowe, pod warunkiem, że technologie wykonania omawianych robót zgodne są z technologiami przyjętymi w tych katalogach. Rozbiórki całych kondygnacji, poniżej których znajdują się pomieszczenia użytkowane w trakcie realizacji omawianych robót rozbiórkowych, również wycenia się na bazie takich samych podstaw.

Rozbiórki częściowe oraz całych elementów (np. dachów lub posadzek) wykonywane w nowo wznoszonym, jeszcze nie zakończonym obiekcie, których konieczność wykonania nie wynika z przyczyn leżących po stronie wykonawcy robót (np. z tytułu wadliwego wykonania wcześniej zrealizowanych robót) należy kosztorysować tak jak rozbiórki w robotach remontowych. Tak więc do wyceny powyższych rozbiórek, o ile nie dotyczą one rozebrania całych kondygnacji, również należy stosować katalog KNR 4-01 i inne katalogi, w których ujęte są roboty remontowe, pod warunkiem, że technologie wykonania omawianych robót stosowane na budowie zgodne są z technologiami przyjętymi w tych katalogach.

Natomiast rozebranie całych budynków lub całych kondygnacji budynku (przy równoczesnym nieużytkowaniu kondygnacji znajdujących się poniżej kondygnacji rozbieranych), niezależnie od tego czy wykonywane w ramach remontu, modernizacji lub realizacji nowego niezakończonego obiektu, kalkuluje się w kosztorysie powykonawczym na podstawie KNR 4-04, o ile zastosowane przy rozbiórce technologie wykonania tych robót są ujęte w omawianym katalogu.

Zwraca się uwagę, że wszelkie rozbiórki częściowe oraz całych elementów lub kondygnacji budynków jeszcze nie zakończonych, przeprowadzane z winy wykonawcy wcześniej wykonującego te roboty, nie podlegają dodatkowej zapłacie, a więc nie uwzględnia się ich w kosztorysie powykonawczym.

Omawiane katalogi KNR 4-01 i KNR 4-04 nie zawierają natomiast nakładów rzeczowych dla likwidacji budynków, z pozostawieniem części elementów nierozebranych (np. 20% ścian zewnętrznych wraz z fundamentami pod nimi). W powszechnie dostępnej bazie normatywnej nie ma katalogu nakładów rzeczowych dla takiego zakresu likwidacji budynków. Roboty takie, z uwagi na konieczność nienaruszenia i nieuszkodzenia pozostających elementów np. części ścian i jednocześnie ze względu na dużą skalę rozbiórek, należy wykonywać zgodnie z dokumentacją projektową, przy uwzględnieniu technicznie niezbędnego i ekonomicznie uzasadnionego sposobu ich realizacji. Podstawy wyceny takich robót rozbiórkowych powinny być dostosowane do zaprojektowanego i zrealizowanego sposobu ich wykonania. Rozbiórkę całych kondygnacji znajdujących się ponad górnym poziomem elementów nierozbieranych np. ścian zewnętrznych niepodlegających rozbiórce i stropu nad nimi (wyższych kondygnacji) należy wycenić na podstawie KNR 4-04. Wycenę pozostałych robót należy natomiast dostosować do skali i miejsca rozbiórek oraz rzeczywistego sposobu ich wykonania, który powinien być zgodny z wymaganiami dokumentacji projektowej. Przy takim zakresie rozbiórek techniczna konieczność ich realizacji według technologii i organizacji robót przewidzianych w KNR 4-01 (opisy w założeniach szczegółowych do odpowiednich rozdziałów i w wyszczególnieniach robót nad tablicami, w których ujęto prace rozbiórkowe) wydaje się mało prawdopodobna i całkowicie ekonomicznie nieuzasadniona. Z uwagi na rozpatrywanie problemu na zasadach ogólnych, a nie w odniesieniu do konkretnego przypadku, można tylko stwierdzić, że omawiane roboty rozbiórkowe (poniżej górnego poziomu elementów niepodlegających rozbiórce, z ewentualnym stropem w ich obszarze), z uwagi na ich zakres i technicznie uzasadniony sposób realizacji, będą najprawdopodobniej wymagały przy ich powykonawczym rozliczaniu zastosowania kalkulacji indywidualnej bądź uzgodnionej pomiędzy stronami analogii nakładów rzeczowych, ustalonej na podstawie KNR 4-04. W przypadku wykorzystywania analogii, brak bowiem uzasadnienia do zastosowania KNR 4-01. Jeżeli ze względów technicznych, wynikających z dokumentacji projektowej, wykorzystanie na zasadach analogii nakładów rzeczowych z KNR 4-04 nie jest możliwe, to należy opracować i uzgodnić kalkulację indywidualną nakładów rzeczowych, uwzględniającą rzeczywisty sposób wykonania robót.