W związku z dużą dynamiką zmian cen materiałów i usług w okresie, który rozpoczęła pandemia COVID-19 i który trwa do dziś, często poruszanym i dyskutowanym zagadnieniem w środowiskach osób związanych z realizacją kontraktów budowlanych jest waloryzacja. Osoby zajmujące się waloryzacją wynagrodzenia/wartości kontraktów budowlanych bardzo często sięgają po cenniki systemu SEKOCENBUD, jako obszerne źródło informacji o cenach w budownictwie oraz zmianach tych cen w czasie.

W wyniku wykorzystania naszych wydawnictw do waloryzacji kontraktów, kilkukrotnie wpłynęło do nas pytanie użytkowników, które dotyczyło zasad prezentacji obiektów w naszych cennikach tj. stałości i ciągłości w czasie zakresów robót ujętych w obiektach, dla których informacje dotyczące kosztów budowy są publikowane w biuletynach zagregowanych.

W ofercie SEKOCENBUD podstawowym, powszechnie znanym i stosowanym wydawnictwem służącym do wyliczania waloryzacji jest biuletyn Zagregowane wskaźniki waloryzacyjno-prognostyczne ZWW. Biuletyn zawiera wskaźniki waloryzacyjne z okresu kilku lat. Wskaźniki prezentowane w ZWW są „przekrojowe” – oparte są na zmianach cen czynników produkcji (R, M, S) w różnych grupowaniach oraz zmianach kosztów budowy całych obiektów i grup obiektów. Wskaźniki zmian cen prezentowane w ZWW są wyliczane na podstawie cen/wartości kosztorysowych publikowanych w innych wydawnictwach sytemu SEKOCENBUD.

Dlatego też, oprócz ZWW do celów waloryzacji kontraktów mogą być stosowane również inne wydawnictwa SEKOCENBUD, np. Biuletyny zagregowane, które umożliwiają oprócz oszacowania kosztów budowy nowych obiektów również wyliczenie wskaźników waloryzacyjnych dla dowolnych okresów (w układzie kwartalnym).

W odpowiedzi na przesłane pytanie wyjaśniamy, że wartość kosztorysowa każdego obiektu prezentowanego w cennikach zagregowanych obliczona jest według kosztorysu robót wykonanego na podstawie konkretnej dokumentacji projektowej. Rodzaje robót oraz technologie/metody/warianty ich wykonania, a także ilości robót uwzględnione w kosztorysie sporządzonym dla każdego z obiektów pozostają niezmienne przez cały okres publikacji informacji o obiekcie w danym wydawnictwie, poczynając od daty wprowadzenia go do cennika. W wyjątkowych sytuacjach zmieniane są jakieś konkretne materiały, jeśli są wycofywane z produkcji – staramy się zastąpić je innymi alternatywnymi.

Zmiany cen/wartości kosztorysowych obiektów następujące w kolejnych kwartałach wynikają jedynie z aktualizacji cen tj. przeliczenia kosztorysów obiektów przez aktualne (zanotowane w danym kwartale) ceny czynników produkcji (stawki robocizny kosztorysowej, ceny pracy sprzętu budowlanego, ceny materiałów budowlanych) oraz wyliczone w oparciu o zanotowane wskaźniki narzutów aktualne wartości narzutów (koszty pośrednie, zysk).

Wszystkie obiekty prezentowane są w kolejnych kwartałach w „stałym” układzie strukturalnym wynikającym z zastosowanej dla danego typu obiektu klasyfikacji. Przegląd tabel klasyfikacyjnych stosowanych w BCO można pobrać bezpłatnie z naszej strony internetowej.

Istotnym zagadnieniem, jeśli chodzi o prezentację obiektów w cennikach zagregowanych, są jednostki miary, dla których obliczane są wskaźniki cenowe oraz ceny jednostkowe: elementów (części) obiektów, stanów obiektów i całego obiektu.
O ile zasady wyliczania ilości robót dla „technicznych” jednostek miary typu m², m² połaci dachu, m³, t (tona) itd. są co do zasady niezmienne, jednoznaczne (nie obarczone ryzykiem interpretacji) oraz nie podlegają zmianom wynikającym ze zmieniających się przepisów prawa, o tyle jednostki odniesienia (miary) charakteryzujące wielkość „całego” obiektu powinny być określane zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

Aktualnie zagadnienia te reguluje rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. „w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego” (tekst jednolity Dz. U. 2022 poz. 1679), w którym wskazano normę PN-ISO 9836 „Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych” jako podstawę do wyliczenia tych wielkości.

W biuletynie BCO cz. I – obiekty kubaturowe stosujemy zasady zawarte we wspomnianej powyżej normie oraz rozporządzeniu. Wejście w życie rozporządzenia z dnia 11 września 2020, skłoniło nas do kompleksowej weryfikacji danych w zakresie rodzajów i sposobu obliczania powierzchni obiektów prezentowanych w wydawnictwach SEKOCENBUD. Konsekwencją tego było dokonanie korekt w sposobie obliczania powierzchni użytkowej w niektórych dotychczas publikowanych obiektach oraz stosowanie nowych zasad w obiektach dodawanych do wydawnictw w przyszłości. Zmiany te zostały wprowadzone w wydawnictwach SEKOCENBUD w 1 kwartale 2022 r.

W szczególności, zgodnie z zapisami zawartymi w pkt. 5.1.7.3 normy PN-ISO 9836, tam, gdzie to było możliwe, dokonaliśmy podziału powierzchni użytkowej na:

• powierzchnię użytkową podstawową (przestrzenie zgodne z podstawową funkcją budynku);
• powierzchnię użytkową pomocniczą (przestrzenie związane z uzupełniającą funkcją budynku).

Jednocześnie staraliśmy się zachować w zakresie budynków mieszkalnych (dział 11 wg PKOB) powiązanie między definicjami rodzajów powierzchni użytkowych wynikających z PN-ISO 9836, a pojęciami funkcjonującymi w tym zakresie na rynku deweloperskim. Stąd zmiana wiodącej jednostki miary w BCO, BCM, WKI oraz BCR dla obiektów mieszkalnych – zamiast m² p.u. (metr kwadratowy powierzchni użytkowej) jest m² p.u.pod. (metr kwadratowy powierzchni użytkowej podstawowej). Nie oznacza to oczywiście, że wskaźniki cen z wydawnictw SEKOCENBUD określone dla 1 m² p.u.pod. można bezpośrednio porównywać ze wskaźnikami rynkowymi dla 1 m² p.u.m. (metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej) ale zasady przyjęte przy obliczaniu powierzchni powinny w tym przypadku być porównywalne. O różnicach we wskaźnikach SEKOCENBUD i „rynkowych” pisaliśmy w artykule: Zmiany w obliczaniu powierzchni budynków i ich wpływ na prezentację wskaźników cen obiektów w wydawnictwach SEKOCENBUD.

W związku z powyższymi zmianami w obliczaniu powierzchni użytkowej czy też powierzchni użytkowej podstawowej obiektów, podczas porównywania i szacowania wartości zmian kosztów budowy obiektów w czasie, należy bezwzględnie pamiętać o następujących prawidłowościach:

1. Do wyliczania procentowych wskaźników zmian cen/wartości kosztorysowych obiektów lub ich części pomiędzy okresami sprzed 1 kwartału 2022 i po 1 kwartale 2022 (np. 4 kwartał 2022 / 2kwartał 2021) należy użyć wartości obiektu (części obiektu, elementu) a nie wskaźników cenowych na m2 p.u. Użycie do wyliczenia procentowych wskaźników zmian wskaźników cenowych na m2 p.u. mogłoby spowodować, że wyliczony w ten sposób wskaźnik zmiany ceny będzie obarczony błędem, gdyż ilość powierzchni użytkowej w 1 kwartale 2022 mogła zostać skorygowana zgodnie z nowymi zasadami kwalifikacji powierzchni określonymi w aktualnej wersji normy PN-ISO 9836.
2. Wartości procentowych wskaźników zmian do referencyjnych okresów prezentowane w tabelach BCO (oraz ZWW) dla wszystkich poziomów agregacji są prawidłowe we wszystkich wydawnictwach historycznych. Sposób wyliczania tych wskaźników nie uległ zmianie - wartości procentowych wskaźników zmian obliczane są przy wykorzystaniu wartości elementów publikowanych w tabelach BCO w kolumnie „Wartość w zł”.