Koszty budowy obiektów budowlanych są sumą wielu składowych. Zazwyczaj we wzorach (formułach kalkulacyjnych) służących do wyliczenia tych kosztów wyróżniamy koszty bezpośrednie (koszty robocizny, koszty materiałów, koszty pracy sprzętu), koszty pośrednie (koszty ogólne budowy, koszty zarządu przedsiębiorstwa) oraz tzw. zysk kalkulacyjny. Firmy wykonawcze realizujące obiekty budowlane stosują/powinny stosować do kalkulacji tych kosztów dane wynikające z prowadzonej przez nie działalności gospodarczej (dane księgowe, umowy z podwykonawcami, dostawcami itp.). W systemie SEKOCENBUD wszystkie składowe służące do kalkulacji kosztów budowy obiektów są pozyskiwane bezpośrednio z „rynku” - od hurtowni materiałów budowlanych, firm wykonawczych (stawki robocizny kosztorysowej, stawki narzutów kosztów pośrednich i zysku), od firm zajmujących się wynajmowaniem sprzętu budowlanego. Wszystkie te składowe są kształtowane przez rynek i podlegają zmianom w czasie.

Analiza nie uwzględnia tzw. kosztów inwestycyjnych dodatkowych (dokumentacja projektowa, nadzory autorskie, inwestorskie itp.), kosztów nabycia gruntów, marży deweloperów, podatku VAT, bowiem składowe te nie są uwzględniane w opracowaniach SEKOCENBUD, a ponadto niektóre z nich są bardzo mocno związane z lokalizacją konkretnej inwestycji.

Zmiany kosztów budowy obiektów kubaturowych w okresie 4 kw. 2013 – 1 kw. 2024

Koszty budowy obiektów kubaturowych na przestrzeni ostatnich 10 lat zmieniały się w różny sposób. Analizując dane z tego okresu, dostrzec można kilka charakterystycznych przedziałów w przebiegu zmian cen obiektów, będących „odbiciem” sytuacji społeczno-ekonomicznej w Polsce i na świecie.

W ramach systemu SEKOCENBUD informacje o kosztach budowy obiektów kubaturowych (budynków) publikowane są w wydawnictwie Biuletyn cen obiektów budowlanych BCO część I – obiekty kubaturowe. Informacje o zmianach cen/kosztów budowy obiektów w dłuższych okresach prezentujemy w wydawnictwie Zagregowane wskaźniki waloryzacyjno-prognostyczne ZWW. W ZWW, oprócz wskaźników zmian cen konkretnych obiektów z BCO, zamieszczamy również wskaźniki dla grup obiektów.

Wszystkie wartości średnie (w skali danego okresu) oraz wartości minimalne i maksymalne, podane w niniejszym opracowaniu, obliczono z danych odnoszących się do objętych analizą grup/zbiorów obiektów, publikowanych w wydawnictwie ZWW.

W tym artykule analizie poddano zmiany kosztów budowy budynków mieszkalnych wielorodzinnych i jednorodzinnych oraz budynków użyteczności publicznej, zwanych dalej kosztami obiektów kubaturowych lub cenami obiektów kubaturowych. Zmiany na przestrzeni ostatnich 10 lat (4 kw. 2013 r. – 1 kw. 2024 r.) przedstawia wykres 1.

Wykres1

Patrząc na powyższy wykres można wyróżnić kilka charakterystycznych okresów.

Okres 4 kw. 2013 – 1 kw. 2018

W latach 2014 – 2018 obserwowaliśmy czas względnego "spokoju" w gospodarce. W okresie od 4 kw. 2013 do 1 kw. 2018 koszty budowy obiektów kubaturowych wzrosły średnio o 6,5% względem poziomu z 4 kw. 2013 r., a średni kwartalny wskaźnik zmiany cen obiektów w tym okresie wyniósł 0,38% (kw./kw.).

Okres 1 kw. 2018 – 1 kw. 2021

W 2018 roku rozpoczął się okres zwiększonego tempa wzrostu cen na rynku budowlanym. W ciągu 3 lat tj. od 1 kw. 2018 r. do 1 kw. 2021 r. koszty budowy obiektów kubaturowych wzrosły średnio o blisko 20,9% względem poziomu z 1 kwartału 2018 roku, a średni kwartalny wskaźnik zmiany cen obiektów (kw./kw.) wyniósł 1,6% i mieścił się w przedziale od 1% do 3,5% (kw./kw.).

Pomimo faktu, że w 1 kwartale 2020 r. wybuchła pandemia Covid-19, koszty budowy obiektów kubaturowych w tym roku nie zmieniły się znacząco. Nastąpił spadek koniunktury (wg wskaźnika ogólnego klimatu koniunktury dla budownictwa GUS) ale trend w zmianie cen z ostatnich dwóch lat analizowanego okresu został utrzymany. Istotne zmiany cen miały dopiero nadejść.

Okres 1 kw. 2021 – 1 kw. 2022

Od przełomu 1 i 2 kwartału 2021 r. dynamika wzrostu cen na rynku budowlanym zmieniła się znacząco względem pierwszego roku pandemii - drugi rok pandemii przyniósł większe wzrosty cen czynników produkcji, co przełożyło się na koszty budowy obiektów.

W wyniku trwającej pandemii nastąpiła zmiana warunków kształtujących ceny na rynku budowlanym. W roku 2022 obserwowaliśmy jednoczesny wzrost inflacji i poprawę koniunktury (wg wskaźnika ogólnego klimatu koniunktury GUS dla budownictwa w 2021 r. w porównaniu do 2020 r.).

Rosnące koszty (bezpośrednie i pośrednie), zaburzone harmonogramy dostaw materiałów w wyniku limitów spowodowanych ograniczeniami i przerwami w międzynarodowym obrocie towarami, brak pracowników w wyniku zachorowań na Covid-19, niepewność jutra i szukanie nowej optymalnej strategii na „trudne czasy” - to główne problemy dotykające uczestników rynku budowlanego, które przełożyły się na poziom kosztów budowy obiektów.

W okresie od 1 kw. 2021 r. do 1 kw. 2022 r., ceny obiektów kubaturowych wzrosły średnio o 13,6% względem poziomu z 1 kwartału 2021 r. Średni kwartalny wskaźnik zmiany cen obiektów (kw./kw.) w tym okresie wyniósł 3,3% i mieścił się w przedziale od 0,3% do 6,4% (kw./kw.).

Okres 1 kw. 2022 – 1 kw. 2024

Kolejne wzrosty kosztów budowy obiektów kubaturowych nastąpiły po rozpoczęciu inwazji Rosji na Ukrainę tj. po 24 lutego 2022 r. Wzrosty cen niektórych materiałów, a w konsekwencji kosztów budowy budynków, osiągnęły nieodnotowaną od co najmniej 10 lat wartość (porównując kwartał do kwartału). Ze względu na zamknięcie notowań z rynku na 1 kw. 2022 r. przed datą 24 lutego 2022 r., zmiany cen na rynku budowlanym spowodowane inwazją znalazły odzwierciedlenie w 2 kw. 2022 r. Średni wskaźnik zmiany cen obiektów kubaturowych dla 2 kw. 2022 r. względem 1 kw. 2022 r. wyniósł 9,7%. Był to największy średni kwartalny wzrost cen obiektów w okresie od momentu wybuchu wojny Rosji z Ukrainą do 1 kw. 2024 r. W tymże okresie ceny obiektów kubaturowych średnio wzrosły o 23,7% względem 1 kwartału 2022 r. a średni kwartalny wskaźnik zmiany cen obiektów (kw./kw.) wyniósł 2,7% i mieścił się w przedziale od 0,7% do 10,6% (kw./kw.).

W analizowanym 2-letnim okresie wojny na Ukrainie na wykresie można wyróżnić dwa przedziały czasu. Przebieg wykresu w pewnym sensie oddaje reakcję rynku budowlanego na zaistniałą sytuację w wyniku „przystosowania” się rynku do nowych warunków. Poczynając od bardzo wysokich wzrostów cen w pierwszych tygodniach od wybuchu wojny, poprzez okres stosunkowo wysokich wzrostów cen z kwartału na kwartał w 2022 roku aż do okresu, w którym wzrosty cen z kwartału na kwartał zmalały w porównaniu do roku poprzedniego, czyli roku 2023.

Dynamikę zmian cen obiektów w poszczególnych okresach od wybuchu wojny na Ukrainie do 1 kw. 2024 obrazuje tabela zamieszczona poniżej. W uzupełnieniu do przedstawionych danych można dodać, że tylko w 1 kwartale 2024 r. względem poziomu z 4 kwartału 2023 roku ceny obiektów wzrosły średnio o 1,47%.

Zmiany kosztów budowy poszczególnych grup obiektów i ich części w okresie 4 kw. 2021 – 1 kw. 2024

Przedstawiona poniżej analiza w zakresie zmian kosztów budowy została oparta na danych z wydawnictwa Zagregowane wskaźniki waloryzacyjno-prognostyczne ZWW natomiast informacje dotyczące struktury kosztów obiektów (udziału w tych kosztach materiałów, robocizny, kosztów pracy sprzętu oraz narzutów) wyliczone zostały na podstawie wydawnictwa Biuletyn cen obiektów budowlanych BCO cz. I – obiekty kubaturowe.

Wzrosty cen na rynku budowlanym dotyczyły wszystkich składników, zarówno wszystkich czynników produkcji (kosztów bezpośrednich) jak i jak kosztów pośrednich i zysku kalkulacyjnego (które w kalkulacjach kosztorysowych są wyliczane najczęściej z wykorzystaniem wskaźników narzutów), o czym szczegółowo pisali już inni Eksperci SEKOCENBUD. Udział czynników produkcji oraz narzutów w cenie obiektu obrazuje wykres kołowy poniżej. Patrząc jednocześnie na wykresy 3, 4, 5 nie sposób nie uznać, że kluczowy wpływ na ceny obiektów mają koszty materiałów ujętych w dziale Konstrukcje i elementy budowlane, a więc materiałów wykorzystywanych do wykonania bryły budynku i robót wykończeniowych, takich jak m.in.: beton, stal, kruszywo, cegła, cement, drewno, styropian, wełna mineralna.

Wykres 2

Wiodącą grupą robót w obiektach kubaturowych, niezależnie od funkcji użytkowej tych obiektów, odpowiadającą w głównej mierze za poziom cen obiektu i jego zmiany, są Konstrukcje i elementy budowlane. Udziały w cenie obiektów kubaturowych (średnia ze 153 obiektów w poziomie cenowym z 1 kw. 2024 r.) rozkładają się następująco: Konstrukcje i elementy budowlane – ok. 80% ceny obiektu; Instalacje i urządzenia techniczne – ok. 20% ceny obiektu.

Poniższe wykresy 3, 4, 5 przedstawiają zmiany kosztów budowy obiektów, odrębnie dla każdej z analizowanych grup, z wyszczególnieniem 2 głównych działów (rodzajów robót), na przestrzeni 2 ubiegłych lat.

Wykres 3

Wykres 4

Wykres 5

Szczegółowe informacje dotyczące konkretnych obiektów dostępne są w wydawnictwie BCO cz. I – obiekty kubaturowe. Wszystkie obiekty w BCO cz. I opracowano zgodnie ze standardami wypracowanymi przez Ekspertów SEKOCENBUD.

W kolejnym artykule opowiem o standardach SEKOCENBUD, o inspiracjach, podstawach, dylematach i kompromisach, które musieliśmy zaakceptować podczas ich tworzenia. Efekty tych prac w aktualnej formie przedstawię na konkretnym przykładzie Obiektu 1122-406 Budynek mieszkalno-biurowo-usługowy wielorodzinny „Apartamentowiec” 15-kondygnacyjny z 3-kondygnacyjnym garażem podziemnym - wersja w stanie deweloperskim - obliczonego w poziomie cenowym w 1 kw. 2024 r.
Zapraszam serdecznie!