We wrześniu 2020 roku zostało uchylone rozporządzenie ministra transportu, budownictwa i gospodarki morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (zwane dalej w niniejszym artykule rozporządzeniem z dnia 25 kwietnia 2012 r.) a w jego miejsce wydano obowiązujące rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego z dnia 11 września 2020 r. (zwane dalej w niniejszym artykule rozporządzeniem z dnia 11 września 2020 r.), które weszło w życie 19 września 2020 r.

Najbardziej istotne, w kontekście tworzenia wydawnictw SEKOCENBUD, zagadnienia zawarte w obowiązującym rozporządzeniu z dnia 11 września 2020 r., dotyczą obliczania i określania powierzchni budynków w projekcie budowlanym. Poprzednio obowiązujące rozporządzenie z 25 kwietnia 2012 r. nie poruszało tego tematu, za wyjątkiem § 8, ust. 2, pkt 9, który mówił o tym, że część opisowa projektu zagospodarowania działki lub terenu, w przypadku budynków, powinna określać powierzchnię zabudowy projektowanych i istniejących obiektów budowlanych, zgodnie z zasadami zawartymi w polskiej normie dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych wymienionej w załączniku do rozporządzenia tj. PN-ISO 9836:1997.

W rozporządzeniu z dnia 11 września 2020 r. wskazane zostały podstawy do obliczania powierzchni w projekcie budowlanym poprzez wprowadzenie następujących zapisów:

• § 12. o treści: „Powierzchnie budynku określa się zgodnie z zasadami zawartymi w polskiej normie dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych wymienionej w załączniku do rozporządzenia, uwzględniając przepisy § 14 pkt 4 lit. A oraz § 20 ust. 1 pkt 4 lit. B.”

oraz

• punkt 12. Załącznika do rozporządzenia Wykaz polskich norm powołanych w rozporządzeniu, który wskazuje §12 Rozporządzenia z dnia 11 września 2020 r. jako miejsce zastosowania normy PN-ISO 9836 Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych (z adnotacją, że należy stosować najnowszą normę opublikowaną w języku polskim, co wskazuje na zastosowanie normy PN-ISO 9836:2015-12),

Pomimo braku obligatoryjności stosowania przez projektantów PN-ISO 9836 w szerszym zakresie niż określone w rozporządzeniu z 25 kwietnia 2012 r., w wydawnictwach SEKOCENBUD już od kilku lat, do obliczania jednostek odniesienia (miary) charakteryzujących wielkość obiektu a w szczególności powierzchni netto, powierzchni użytkowej i kubatury brutto, stosowaliśmy polską normę PN-ISO 9836 - najpierw z 1997 roku, następnie z roku 2015.

Wprowadzenie rozporządzenia z dnia 11 września 2020 skłoniło nas do kompleksowej weryfikacji danych w zakresie powierzchni obiektów prezentowanych w wydawnictwach SEKOCENBUD. Ze względu na dowolne stosowanie przez projektantów zapisów PN-ISO 9836 oraz mnogość interpretacji zapisów obu wydań tej normy dotyczących zwłaszcza określania powierzchni użytkowej budynku, po dogłębnej analizie, prześledzeniu jak w praktyce stosowane są, przez twórców dokumentacji projektowych, zapisy polskiej normy na temat określania i obliczania powierzchni budynków, zdecydowaliśmy się na dokonanie korekt w sposobie obliczania powierzchni użytkowej w niektórych dotychczas publikowanych obiektach oraz stosowanie nowych zasad w obiektach wprowadzanych do wydawnictw SEKOCENBUD w przyszłości.

W wyniku przeprowadzonych prac dokonaliśmy odpowiednich modyfikacji, w szczególności w Biuletynie cen obiektów budowlanych BCO część I obiekty kubaturowe, jak również w innych biuletynach w których publikowane są dane cenowe z obiektów kubaturowych:
– Wartość kosztorysowa inwestycji. Wskaźniki cenowe (WKI)
– Zagregowane wskaźniki waloryzacyjno–prognostyczne (ZWW)
– Biuletyn cen regionalnych w budownictwie (BCR)
– Biuletyn cen ubezpieczeniowych (BCU)
– Błyskawica.

W 1 kwartale 2022 roku we „wprowadzeniach” do wymienionych powyżej biuletynów, zamieściliśmy (w pełnym bądź okrojonym zakresie, w zależności od potrzeb wynikających z charakteru i specyfiki danego biuletynu) stosowne informacje o wprowadzonych zmianach.

Zasady przedmiarowania (obliczania) podstawowych danych techniczno-użytkowych obiektów oraz prezentowania wskaźników cenowych z uwzględnieniem zmian wynikających ze zmian w przepisach prawa, szczegółowo opisujemy w dalszej części artykułu.

NOWE ZASADY PRZEDMIAROWANIA W WYDAWNICTWACH SEKOCENBUD

Ilości jednostek miary (odniesienia) dla obiektów, stanów, elementów zagregowanych należy obliczać na podstawie dokumentacji projektowej.

Jednostki odniesienia (miary) charakteryzujące wielkość obiektu kubaturowego podano w biuletynach w postaci:
– m² powierzchni netto (m² p.n.),
– m² powierzchni użytkowej (m² p.u.) lub m² powierzchni użytkowej podstawowej (m² p.u. pod.),
– m³ kubatury brutto obiektu (m³ k.b.).

Zasady obliczania powierzchni netto, powierzchni użytkowej oraz kubatury brutto ustalono według PN-ISO 9836 z roku 2015 „Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”.

Zgodnie z pkt. 5.1.5.5 tej normy powierzchnia netto dzieli się na:
– powierzchnię użytkową,
– powierzchnię usługową (usługowo-techniczną),
– powierzchnię ruchu.

Dodatkowo zgodnie z zapisami zawartymi w pkt. 5.1.7.3 normy PN-ISO 9836, tam gdzie to było możliwe, dokonaliśmy podziału powierzchni użytkowej na:
– powierzchnię użytkową podstawową (przestrzenie zgodne z podstawową funkcją budynku);
– powierzchnię użytkową pomocniczą (przestrzenie związane z uzupełniającą funkcją budynku).

Przy obliczaniu powierzchni użytkowych budynków zastosowano dodatkowo wymagania podane w § 20 ust. 1 pkt 4 lit. b rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. „w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego” (Dz. U. 2020 poz. 1609 z późn. zmianami).

Jednocześnie staraliśmy się zachować zgodność z PN-ISO 9836, gdzie suma powierzchni: użytkowej, usługowej oraz ruchu daje powierzchnię netto. Dlatego przyjęto następującą zasadę klasyfikacji powierzchni, o których mowa w § 20 ust. 1 pkt 4) lit. b) rozporządzenia:
– powierzchnie pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m zaliczono do powierzchni użytkowej podstawowej,
– powierzchnie o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m zaliczono do powierzchni użytkowej podstawowej w 50%,
– powierzchnie pomieszczeń lub ich części o wysokości mniejszej od 1,40 m, pominięto całkowicie w obliczaniu powierzchni użytkowej podstawowej,
Powierzchnie pomieszczeń lub ich części, których (ze względu na graniczne wysokości wskazane w rozporządzeniu) nie zaliczono do powierzchni użytkowej podstawowej, zaliczono do powierzchni użytkowej pomocniczej.

WSKAŹNIKI CENOWE DLA OBIEKTÓW BUDOWNICTWA MIESZKANIOWEGO W WYDAWNICTWACH SEKOCENBUD

Konsekwencją doprecyzowania w PN-ISO 9836 z roku 2015 zasad klasyfikowania poszczególnych rodzajów powierzchni występujących w budynku do powierzchni użytkowej oraz pojęć funkcjonujących w tym zakresie potocznie na rynku, zwłaszcza w obszarze budownictwa mieszkaniowego, jest zmiana od 1 kwartału 2022 r. sposobu prezentowania wskaźników cenowych dla obiektów budownictwa mieszkaniowego należących do klas 1110, 1121 oraz 1122 wg Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB).

Zamiast wskaźnika na 1 m² p.u. (metr kwadratowy powierzchni użytkowej) prezentowany jest wskaźnik na 1 m² p.u. pod. (metr kwadratowy powierzchni użytkowej podstawowej). Wskaźnik ten odniesiony jest do powierzchni użytkowej podstawowej, czyli np. w przypadku budownictwa mieszkaniowego do powierzchni użytkowej mieszkań (p.u.m.), bez uwzględniania powierzchni użytkowej pomocniczej np. garaży, piwnic, komórek lokatorskich, pomieszczeń gospodarczych. W przypadku obiektów o zróżnicowanej funkcji powierzchni podstawowej (np. mieszkania, biura, handel) wskaźnik na 1 m² p.u. pod. uwzględnia wszystkie te funkcje w wielkości uzależnionej od udziału powierzchni poszczególnych funkcji w całej powierzchni użytkowej podstawowej.

Pomimo podobieństwa pojęciowego powierzchni użytkowej podstawowej do powierzchni użytkowej mieszkań nie należy bezpośrednio porównywać wskaźników na 1 m² p.u. pod. prezentowanych w BCO do rynkowych cen jednostkowych za 1 m² p.u.m., gdyż wskaźniki prezentowane w BCO dla konkretnych obiektów budownictwa mieszkaniowego nie uwzględniają wielu składników, które należałoby doliczyć aby zapewnić taką porównywalność. Jednocześnie wskaźniki te uwzględniają pewne składniki, które przy sprzedaży mieszkań przez deweloperów oferowane są odrębnie.

• Prezentowane w tabelach obiektów BCO cz. I wskaźniki cenowe uwzględniają jedynie koszty robót budowlanych związanych z realizacją obiektu kubaturowego odniesione do 1 m² p.u. pod.
• Aby porównać przedstawione w BCO wskaźniki cenowe za 1 m² p.u. pod. z cenami jednostkowymi za 1 m² p.u.m. należałoby dodatkowo uwzględnić udział we wskaźniku z BCO następujących kosztów: zagospodarowania terenu działki budowlanej, ogrodzeń, przyłączy do obiektów, koszt samej działki, koszty inwestycyjne dodatkowe (dokumentacja projektowa, uzgodnienia, nadzory) oraz marżę dewelopera.
• Wskaźnik na 1 m² p.u. pod. w BCO uwzględnia udział kosztów budowy garaży podziemnych, komórek lokatorskich odniesionych do całej powierzchni użytkowej mieszkań w budynku. Obecnie w praktyce stanowiska parkingowe w garażach podziemnych oraz komórki lokatorskie są sprzedawane osobno. Należy o tym pamiętać przy porównywaniu wskaźników z cenami rynkowymi za 1 m² p.u.m.
• Ponadto wszystkie ceny i wskaźniki cenowe prezentowane w wydawnictwach systemu SEKOCENBUD nie zawierają podatku VAT, co dodatkowo odróżnia je od cen funkcjonujących na rynku.

Należy dodać, że pomimo próby doprecyzowania zasad podziału i sposobu obliczania powierzchni budynku, nadal niektóre zapisy PN-ISO 9836:2015 są niejednoznaczne i pozostawiają duże pole do samodzielnej interpretacji, zwłaszcza w zakresie kwalifikacji powierzchni użytkowej budynku – zaliczenia jej do powierzchni użytkowej podstawowej bądź użytkowej pomocniczej. W przypadku niektórych typów obiektów (np. szkoły, kina, ośrodki kultury, inne obiekty użyteczności publicznej) występują również problemy przy kwalifikacji powierzchni ogólno-dostępnych opisywanych w projektach architektonicznych jako „komunikacja”, „korytarz” itp. Czy jest to powierzchnia ruchu czy też powierzchnia użytkowa pomocnicza? W wymienionych typach obiektów niektóre powierzchnie opisane jako „komunikacyjne” pełnią również inną funkcję, np. rekreacyjną, wystawienniczą. Udział tych powierzchni w powierzchni netto budynku jest niekiedy bardzo duży, co może powodować, że zakwalifikowanie ich do konkretnego typu powierzchni (powierzchnia ruchu, powierzchnia użytkowa) będzie miało znaczny wpływ na wartość wskaźnika na 1 m² p.u.

Przy sporządzaniu wycen, w przypadku wątpliwości w zakresie poprawności obliczenia powierzchni użytkowej konkretnych budynków, zachęcamy do posłużenia się powierzchnią netto i zastosowania wskaźnika na 1 m² p.n. (metr kwadratowy powierzchni netto). Sposób wyliczania powierzchni netto jest zdecydowanie łatwiejszy i nie budzi tylu wątpliwości co wyliczanie powierzchni użytkowej (zwłaszcza gdy nie dysponujemy pełną dokumentacją projektową, co często ma miejsce na etapie sporządzania wycen szacunkowych lub przy obliczaniu wartości odtworzeniowej obiektów np. dla celów ubezpieczeniowych). Dzięki czemu szacunkowe wyceny oparte o wielkości powierzchni netto i wskaźniki na 1 m² p.n. często są bardziej miarodajne niż te oparte na powierzchni użytkowej i wskaźnikach na 1 m² p.u.

Wiele wątpliwości nadal budzi również kwestia wliczenia powierzchni balkonów/loggi/tarasów do powierzchni użytkowej budynku. Z racji nie wliczania jej do powierzchni użytkowej mieszkań (na podstawie przepisów art. 2 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.), zwyczajowo nie jest ona wliczana ani do powierzchni użytkowej ani – w konsekwencji – do powierzchni netto budynku, o czym należy pamiętać podczas analizy i porównywaniu wskaźników cenowych budynków za 1 m² p.u. (1 m² p.u. pod. dla budynków mieszkalnych) i 1 m² p.n.